长春经开法院判了，事关物业费调价

近日，长春经济技术开发区人民法院审理了一批因物业费调价、物业服务不到位引发业主多年拒缴物业费的案件。

某物业公司起诉多名业主，表示业主多年拒缴物业费属于违约行为，严重影响了物业的正常运营。收案后，为从根源上解决双方之间的矛盾，法官来到某小区物业，通过巡回审理方式进行现场调解。一方面实地踏查了解物业服务的真实情况，一方面为双方搭建平等沟通的桥梁，倾听业主心声，为案件的公正妥善处理奠定坚实基础。

业主们表示，物业公司存在很多问题，诸如管理混乱、卫生服务差、安全保障措施不到位、物业维修基金用途不明等等。法官发现，双方最大的矛盾在于两处，一是业主认为物业公司于 2017 年开始私自将物业费从每月每平方米 0.7 元上涨至 1 元，属于违法行为；二是小区大门随意进出，监控形同虚设，多家业主被盗，财产损失严重。

物业公司称，2016 年前的账目核算后利润亏损严重，启动物业费调价程序迫在眉睫。2017 年开始，通过召开会议研讨，走访业主并组织填写物业费调整征求意见表等方式，最终物业公司以结果符合法律规定为由，公示了物业费调价结果。几年来，物业拿出部分资金对园区进行局部更新，对小区基础设施等进行维修，增加保安数量，确保小区在良好的状态下运行，逐渐得到了众多业主支持和理解，许多原来不同意增加物业费的业主及中立的业主，也都缴纳了物业费，且业主缴费数量已达 2/3 以上。

在调解过程中，法官对于双方各自提交的证据进行了重点审查，关于调价程序中专有部分面积、人数以及对应的参与表决的比例由双方统计确认。基于此，法官分别向双方进行释法明理，一方面告知业主，随着社会经济的发展，原物业费标准确实难以保障高质量的物业服务。结合案涉小区的实际情况，物业费调价确有一定的必要性。物业服务虽存在一定问题但不能全盘否定，如物业公司无充足资金开展物业服务，将会进入一个恶性循环，也会间接影响业主的权利。另一方面向物业公司强调，多年来物业服务确实存在一定问题，即使判决也会适当酌减物业费。希望双方互相理解，促成和解。

通过法官的耐心沟通，业主们的不良情绪得到缓解，物业公司也认识到了后续应该改善服务的方向和举措。后因双方对缴费金额始终无法协商一致，法官最终开庭审理此案并依法作出判决。

法官认为，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，关于物业费调整应属于 " 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 "，按照具体规定简单总结来说，需有参与表决专有部分占建筑物总面积过 1/3（2/3×1/2）的业主且占总人数过 1/3（2/3×1/2）的业主同意即可。结合案涉调价会议记录、征求意见表及调价结果公示等证据，能够认定案涉小区业主参与且同意人数已达法律规定标准，故依法支持了原告的诉请主张。业主们也表示认可法院判决，愿意履行缴费义务。

法官说法

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款规定，下列事项由业主共同决定：其中第（九）项为 " 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 "，第二款规定 " 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。…… 决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意 "。对比之下，民法典的规定与已经废止的物权法第七十六条的规定相较更为宽松，目的是为了促成业主意思自治的成立，但法定要求必须达到。‍

来源：长春经开法院官微

编辑：古月

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